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国务院出台住房租赁新政房租会降是你想多了

发布时间:2021-01-07 12:02:28 阅读: 来源:门禁机厂家

张大伟

近日国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》从六个方面,提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、落实提取住房公积金支付房租政策、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。

当住房租赁政策下来后,很多专家开始真懂假懂的人都开始了不通的解读,小编很好奇这些人租过房吗?

为什么会这么这么多人曲解一个意义不大的政策呢?

言归正传,开始深度扒一扒!

一、和谐的说一下意义!

这样避免文字评论有所偏颇!

首先:和谐一下说意义:明确了推动实现城镇居民住有所居的目标,而过去十年,因为房地产的价格发展速度过快,导致租买这个良性的循环不能建立,更多的是成为住有产权。

证明了政策制定部门的确在努力改变这个现状。

下面在说正经的之前,带领大家回顾一下租赁市场的现实:

房价持续暴涨,租售比悬殊。相比买卖交易,租赁交易不涉及产权登记,所以备案不彻底,这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场,作出正确的决策,影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

当下一二线城市,租售比超过500:1,年出租回报率,住宅在1-2%,也就是一套房出租的话,要100年才能回本。

举例来说,北京售价1000万的高端住宅,出租价格基本在月2万以内,剔除其中的物业取暖等收费,年收益在15万左右,出租回本需要66年。

前几天海淀出让的一宗商业地块,楼面价3万+建设成本未来销售5万轻松,50平米如果企业改出租,月租最多5000.你说开发商会被什么政策刺激才会改售为租?????

这样带来的结果就是,房主出租收益低,任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨,导致租户只要有钱就去做首付。

所以,只要房价快涨,租赁市场健康就不存在可能性。出炒鸡毛政策也没有用!

二、下面一条条的分析:看看政策的影响

《意见》从六个方面,提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中包括鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、落实提取住房公积金支付房租政策、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。

1:给予税收优惠

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

点评:实际市场交易过程中,租赁行为不需要官方确权,所以选择交税的比例补足1成,而且大部分都是需要税票证明的上学、办证导致。所以这一政策基本没有影响。

减免本来就不缴的税,只能呵呵了!

2:不准随意涨房租

出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。

住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。

承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

点评:

这一政策只有道德意义,实际出租人何种理由解除合同算正当理由?子女结婚算不算?房屋装修算不算?心情不好算不算?

单方面提高租金,这分两种,合同内、合同外,一般租赁合同期都在1年,12个月内提高租金的案例不多,一般提租都出现在合同期满续租,所以这一政策没有意义。另外合同期内,如果房主想提租,也完全可以以按照合同约定毁约来施加压力。

克扣押金,更是顽疾,因为租赁行为是使用行为,必然会有使用损耗,如何算损耗完全人为。

3:允许商住改造出租:

允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

点评:首先商业用房改变成为租赁住房,的确可以可能增加部分城市的闲置商业物业用途。但对于一二线城市来说,这种物业非常少,即使部分过去的商场闲置、写字楼出租难,改造成为住宅也面临配套问题。而且出租的话,出租收益是否可以弥补改造收益。

举例来说,以东四环为例,改造一个写字楼或者商业成为单间居住,每平米的改造装修成本在2000元以上。一套50平米的空间改造需要成本10万以上,改造成本就需要出租2年以上,而且因为套型等设计,出房率非常低。最后的物业成本、空调、暖气等成本高。

所以这一政策的确对肯定不可以卖的物业有利好可能性,但只要政策允许卖的,不会有尝试改租的可能性。

4:规范住房租赁中介机构

充分发挥中介机构作用,提高中介服务质量,提供规范的居间服务。

点评:当下房地产中介对于租赁市场的热衷度不高,而且基本集中在代理改造的出租,对于居间服务因为收益率低,大部分属于鸡肋。

而一旦中介自如出租,这类物业的租金价格均是同区域最高租金。

5:完善供地

点评:这一政策更是无语,对于目前的开发商来说,除非土地供应不要钱,或者土地成本按年支付,否则没有开发商会愿意用一套能卖300万的物业,换每个月4000-5000的房租。

很简单,300万存银行一年的定期利息也有4-5万。

6:最后总结这一政策只利好部分做群租房的企业,也可以盘活小部分产权不可分割的商用物业,但整体看实际对租赁市场完全没有影响。

不论是拥有产权的,还是需要租房的,在现在这个资产暴涨的投机时代,你敢长租吗?而对于收入不高的群体来说,租金上涨也是难免的。

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