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万科高呼活下去暗藏策略压力之下中小房企面临洗牌

发布时间:2021-01-07 14:17:32 阅读: 来源:门禁机厂家

摘要: 国庆节前,万科内部开会打出“活下去”的口号。国庆节后,万科A公布了今年9月份的销售数据,业绩尚可。不过,令人意外的则是,9月万科拿地17块,拿地金额达到94.18亿元,拿地面积达到273.8万平方米。一方面高喊“活下去”,另一方面却积极拿地,万科背后暗藏何种策略?重重压力之下,中小房企也将面临新洗牌。

近来,万科话题不断。国庆节前,万科内部开会打出“活下去”的口号。国庆节后,万科A公布了今年9月份的销售数据,业绩尚可。不过,令人意外的则是,9月万科拿地17块,拿地金额达到94.18亿元,拿地面积达到273.8万平方米。一方面高喊“活下去”,另一方面却积极拿地,万科背后暗藏何种策略?重重压力之下,中小房企也将面临新洗牌。

积极拿地为“活下去”?

国庆长假之前,万科召开了秋季例会,此次会议最引人注目的不是什么最新的重磅决策,而是会场“活下去”的巨大标语。

实际上,早在9月中旬,在一次万科的内部会议上,董事长郁亮就提到了这个词语。郁亮要求万科作战略检讨,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行,保证万科能活下去。“这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。”

不过,近期关于万科的其他新闻似乎和“活下去”有点南辕北辙。10月9日,华夏幸福宣布将旗下位于环京区域的多宗住宅用地转让给万科,涉及的交易的款项约为32.34亿,分别位于涿州、大厂、廊坊和霸州。

此外,东方财富网相关数据显示,按照权益金额计算,万科今年前三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。万科要活下去,战略上应该收缩才对,目前“买买买”的操作明明是在扩张。

在业绩方面,万科A10月9日晚间公告, 9月实现合同销售面积302.5万平方米,同比增加10.8%,销售金额434.2亿元,同比下降6.3%,环比8月的253万平米、383.4亿有所提升。

此外,2018年8月份销售简报披露以来,公司新增加项目14个,合计需支付权益价款120.01亿元; 新增物流地产项目6个,合计需支付权益价款15.19亿。2018年1-9月份公司累计实现合同销售面积2902.1万平方米,合同销售金额4315.5亿元。

从以上“成绩单”来看,9月除了销售金额同比有所下降外,万科A总体的业绩也是稳定的。

本身业绩稳定,还在积极拿地,在这种背景下高喊“活下去”,确实让很多人对万科打上了一个问号。

背后或暗藏策略

实际上,在有些业界人士看来,万科“活下去”和“买买买”这个实际上并不矛盾。万科本身就是一个地产商,买地盖楼天经地义。

从万科以往来看,其似乎一直以来就是个“悲观派”,特别“未雨绸缪”。

从2007年12月,王石就抛出“楼市面临拐点”的观点,之后2009年房价迎来暴涨;2014年6月,郁亮宣布:“楼市进入白银时代,没撞冰山,但谨慎赚钱”,随后的2015至2016年房市再度火爆……以上种种不禁让人觉得,万科这次是故技重施。

另外,虽说在楼市调控高压不减、在产品去库存金融去杠杆的背景下,房价进一步大涨的空间已很小,资金问题已经成为悬在很多中小房地产企业头上的“达摩克利斯之剑”。

实际上,现在能在土地市场呼风唤雨的基本都是大佬级别的房地产企业,地产产业趋于集中也是大方向。2018年上半年前十大房地产开发企业的销售收入总和,就已经达到近1万亿元,而排行榜上前100名房地产开发企业的总销售收入才4.7万亿左右,集中度可见一斑。因此,以后这个市场可能就只剩下万科和其它龙头。

从这个角度来看,万科为“活下去”,继续大肆拿地,是合情合理的,在“寒冬”来临之前,有条件的话,尽量让自己“长胖增肥”,为的就是“过冬”,也只有这样才不至于让自己“冻死”。

中小房企面临新洗牌

资金充裕的大型房企,则拥有更多的选择和腾挪空间,对于中小房企而言则面临着重新洗牌。

日前,德信地产和银城地产这两家江浙地产公司相继在港交所递交上市申请。2018年以来,在上市门槛更为宽松的港交所,已经先后迎接了包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际、德信地产在内的多家房企挂牌或等待挂牌。而急于上市的背后,房企往往面临着资金压力。

易居智库研究总监严跃进认为,中小房企这一轮冲击上市,最重要的还是受到规模和融资影响,目前银行对于规模和上市均有白名单要求,上市是降低融资成本有效手段。市场信息显示,房地产企业今年以来融资成本不断攀升,海外发债利率最高已超12%,即便高息至此,仍然只有少数已上市的公司能够享有此特权。

当然,能上市的房企毕竟不多,楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌,很多中小开发商正以卖土地和项目的方式逐步退出这个市场。随着国内房地产行业集中度进一步提升,未来市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据。新城控股高级副总裁欧阳捷就表示,按照目前的趋势来看,所有的资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。

而克而瑞的数据预测,随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,TOP100房企仍将保持规模分化的格局。预计到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

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