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揭密中国房价还能涨多久

发布时间:2021-01-07 13:53:42 阅读: 来源:门禁机厂家

不执着财经

根据国家统计局数据,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%,由于没有获悉全国房地产交易市场的汇总数据,但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

一个市场如果成交低迷,则说明这个市场并不活跃,需要政策外力添把火。但如果过度活跃,则说明其投机性强,而投机的目的就是想快速获得价差收益。当前,中国人购房的目的有两个:一是自住(包括改善型需求),另一个通过投资来获利。而现在国内居民家庭的资产大约有三分之二配置在房地产上,这也说明了国内居民对房地产投资的偏好浓厚。

一直以来,国内房地产业没有出现过像样的调整,主要得益于政府对房地产业的“隐形刚兑”,因为房地产投资对带动经济增长的效果不容小觑,而且房地产带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电等,同时,房地产投资在销售通畅的情况下,可以带来十分可观的现金流回报。那么各级政府部门又如何对房地产市场进行“隐性刚兑”的呢?

其一,各种力量都在遏力阻止房价下跌。在一般情况下,三四线城市的房价库存积压现象若长期存在,只要按市场化原则降价销售,那么库存积压问题会逐步得到缓解。但如果地方政府出手干预开发商降价促销,再加上前期购房者也反对降房价。使得房产开发商在商品房销售方面受到很大制约,这才是导致一些地区房价虚高,但库存积压愈加严重的后果。

其二,政府部门虽然对高房价泡沫存在忧虑,但始终未敢下重拳,政策一直在反复犹豫之中。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未全面铺开。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例,由之前的30%首付,降到了20%。

其三,货币政策的持续宽松,支撑起高房价泡沫。自2014年11月央行开始实行货币政策宽松以来。今年一季度的新增信贷高达4.61万亿,而房地产的杠杆程度也达到了顶峰。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。

而笔者认为,当前国内一二线城市的房地产泡沫根本无法长期延续。一方面,央行货币宽松的本意是支持实体经济,以及给三四线城市楼市去库存。中央政府是希望通过货币宽松来给三四线城市楼市“去量”,但结果是信贷资金都跑到一线城市去“提价”。预计未来,决策层会对不同城市的房地产市场采取不同的调控手段,而不会再搞“一刀切”的旧模式。

另一方面,房地产泡沫越大,实体产业越没法生存,最终会纷纷迁离。中国最好的实体产业,还是在一线城市。再这样炒下去,不要说工厂,连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进,反而把先进也搞残了。这一点,任正非、马化腾等已经先后代表高端产业呛声高房价。

现在的状况是,大量的信贷资金流向了一二线城市,制造了一个个高高在上的泡沫。而三四线城市的去库存,实体产业的生存环境却日益恶化。所以,必须忍受短期经济下行的阵痛,将房地产结构性矛盾给治理好,否则一系列的金融危机会连续发生。面对国内房价何时下跌,国内多数专家认为房价在一二年内不会出现回调。但笔者认为,谁也无法预测房地产泡沫的调整期,房价还能涨多久,关键要看以下几大因素。

首先,投机资金占整个市场的比重有多大?我们先拿深圳房产作例子。深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年,房贷增量从没超过500亿。2014年:深圳房贷增量452亿元,余额5299亿元。2015年:深圳房贷增量2151亿元,余额7420亿元。2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍,比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多!

与过去“力量分散,打法粗糙,没有预期,持有期长”等不同的是,现在进入一二线城市的炒家,手法更是老道,先是集中力量攻一线城市,后受到调控又转向二线城市,以迅速推高房价“快进快出”为主。

此外,现在的杠杆资金和操作手法已超出银行体系,风险更难预估。链家、世联等都已开始了金融类业务,甚至众筹炒房也层出不穷。笔者认为,在一个投机市场中,随时会出现房地产泡沫此刻还在涨,下一刻或将崩盘。

再者,对于三四线城市的去库存问题,虽然政府部门认为可通过推进城镇化来化解危机,但笔者认为问题远没想像这么简单:一是我国城镇化率已经达到56%,我国的城镇化已经处于后期了。

二是在吸引外来人口流入问题上,当地政府要发展具有本地特色的制造和服务产业,又要提供社会保障,地方政府的负担将大幅加重。三是外来人口流入后,除非提供零首付,否则外来人口总体购买力远不如当地居民,难以真正起到去库存的目标。。

再次,紧跟国内房价连涨十多年的还有人民币汇率。“9.11”之后,美国经济遭遇重挫,美联储推出了量化宽松政策。而2008年美国次贷危机的暴发,美联储QE政策又开始加码,这使得美元指数长期贬值,而人民币却不断上扬。大量外资流入中国,并推高了资产泡沫。国内外游资既享受到了以人民币计价资产上涨的利润,又获取了人民币升值的硕果。

现在情况有些不同,由于人民币的持续贬值,去年资本外流规模达到1万亿美元,而今年1月和6月初人民币再次走低造成了全球市场波动。而这一回资本外流速度的加剧,会使国内外炒家抛售以人民币计价的资产,而转持美元资产,这会给中国楼市带来极大的负面影响。现在一线城市泡沫被吹大,三四线城市面临去库存压力,而国内外游资若此时抛售国内房产,很可能会造成催毁国内房地产泡沫的最后一根稻草。

最后,政府部门对高房价局面有了新担忧。就在稍早之前,人民日报的权威人士曾撰文指出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化来“去库存”,而非通过加杠杆的方式“去库存”。同时,高层也首次承认“房地产有泡沫”,相信未来房地产领域将会进行结构性调整,就是一二线城市采取遏制房价泡沫的政策,三四线城市则会采取鼓励引导去库存的新措施。

中国房价还能涨多久?由于房价具有上冲的惯性,谁也无法预测。不过这种“加杠杆”的疯狂注定难以持久。去年是股市,今年又该轮到楼市。正是因为股市、楼市都具有“加杠杆”和“高投机”的金融属性,所以结果必然是涨得疯狂,跌得悲惨。当投机狂热期过去之后,国内一二线城市挤泡沫时代就会来临,其潜在的金融风险不可低估。

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